El precio de las tierras productivas sigue en máximos en Estados Unidos y Brasil, pero crece más lento, rinde apenas entre 2% y 3% anual en arriendos y cae en algunas regiones. Los datos de 2026 muestran un activo escaso y defensivo, aunque con menos margen de error que en el ciclo anterior.
Comprar tierras productivas es una de las decisiones de inversión más antiguas del agro y hoy vuelve a estar en debate. La tierra fértil es un recurso limitado: según la FAO, un tercio de los suelos del mundo está degradado y se pierden unos 24.000 millones de toneladas de suelo fértil por año, mientras que algunas estimaciones indican que en 2050 se necesitará entre 50% y 100% más alimento que hoy. Esa escasez explica por qué inversionistas, productores y fondos la consideran un activo estratégico.
Qué muestran los precios
En Estados Unidos, el informe 2026 del USDA ubicó el valor promedio de los predios agrícolas en US$4.500 por acre (unos US$11.100 por hectárea), un alza de 3,4%. La tierra de cultivo llegó a un récord de US$6.020 por acre (unos US$14.900 por hectárea), 3,3% más que en 2025, aunque el avance es más lento que el 4,7% del año anterior. Desde 2022 la tierra de cultivo subió 21,8%, y los predios agrícolas acumulan cerca de 79% desde 2012. Iowa promedia US$10.700 por acre (unos US$26.400 por hectárea).
El agua marca la diferencia. En Nebraska, la tierra de riego se tranza en torno a US$9.200 por acre (unos US$22.700 por hectárea), frente a unos US$5.650 (unos US$14.000 por hectárea) de la de secano.
En Sudamérica, el panorama es distinto según el país. En Brasil, el precio de la tierra agrícola subió 113% entre julio de 2019 y julio de 2024, según Scot Consultoria, y el promedio nacional del Incra es de R$22.952 por hectárea (unos US$4.400 al tipo de cambio de octubre de 2026, de R$5,22 por dólar). Hoy el mercado entró en una fase selectiva, con márgenes ajustados y crédito caro. En Uruguay, 2025 cerró con transacciones por US$925 millones y más de 190.000 hectáreas vendidas, a un promedio de US$4.850 por hectárea, con suelos de primera sobre los US$11.000. En Australia, la tierra extensiva subió un 9,8% anual en la última década según ABARES, aunque con un ritmo más lento en 2026.
Cuánto rinde la tierra
El índice estadounidense NCREIF, que mide propiedades agrícolas de nivel institucional, muestra retornos de largo plazo cercanos al 10% anual desde 1991 en cultivos anuales: un 5,2% por valorización y un 4,6% por renta. Pero el ciclo reciente fue débil. En 2024 el índice total tuvo su primer retorno anual negativo (-1,0%) y en 2025 apenas subió 0,2%, con 3,1% de renta y -2,8% de valorización. Los cultivos anuales rindieron 3,5%, el menor retorno de su historia, y los cultivos permanentes cayeron 5,4% por tercer año consecutivo. El almendro, por ejemplo, lleva seis años negativos.
La renta por arriendo también se comprimió: en el segundo trimestre de 2026 se movió entre 2,16% y 3,43% del valor de la tierra. En Brasil, un ejemplo de mercado con la tierra a R$80.000 por hectárea (unos US$15.300) y un arriendo de 12 sacos de soja por hectárea da un rendimiento bruto de cerca de 1,8% anual. Eso significa que buena parte del retorno depende de que el precio siga subiendo.
Un activo defensivo, pero no a prueba de todo
La ventaja de la tierra es que la oferta de buenos suelos es acotada y compite con otros usos, como proyectos urbanos y energéticos. Los ingresos del sector también se sostienen: el USDA proyecta para 2026 un ingreso agrícola neto de US$158.400 millones, 2,6% menos que en 2025 en términos reales, pero por sobre su promedio de 20 años, y el patrimonio del sector sube por séptimo año consecutivo.
Aun así, la protección contra la inflación no es automática. Un análisis de la Universidad de Kentucky halló que, descontando la inflación, el valor de la tierra estadounidense cayó cerca del 40% de los años de la serie histórica.
Los riesgos de hoy
- Tasas de interés. El crédito sigue más caro que en la década pasada, lo que limita las compras y presiona las rentas.
- Dependencia de apoyos. Los pagos del gobierno estadounidense a los agricultores subirían 66,5% en términos reales en 2026, y esos apoyos terminan capitalizándose en el valor de la tierra.
- Agua, regulación y cultivo. La tierra con cultivos permanentes en California cayó 10,7% en el último año, por riesgos de agua, regulatorios y operativos. No toda la tierra rinde igual.
- Logística y título. En Brasil, los analistas señalan que hoy el precio depende del ingreso por hectárea, la logística y la regularización de la propiedad.
Quién puede comprar en Sudamérica
Las reglas para extranjeros cambiaron esta semana en Argentina. El 29 de septiembre de 2026, la Corte Suprema permitió que siga vigente la derogación de la Ley de Tierras Rurales, por lo que dejaron de aplicarse el tope nacional de 15%, el límite de 30% por nacionalidad y el máximo de 1.000 hectáreas en la zona núcleo. Se mantienen restricciones en zonas de frontera y junto a grandes cuerpos de agua, y el fallo no se pronunció sobre la constitucionalidad de la derogación.
En Brasil, una ley de 1971 limita a 25% la superficie de un municipio en manos de extranjeros y a 10% por nacionalidad. Uruguay no pone límites a privados extranjeros, aunque prohíbe la compra a Estados extranjeros.
Cómo mirar las tierras productivas hoy
Los datos apuntan a que las tierras productivas siguen siendo un activo escaso y de largo plazo, pero la época de subidas generalizadas quedó atrás. Hoy pesan el agua, la logística, el tipo de cultivo y el título, más que el precio por hectárea.
Fuentes: USDA (NASS y ERS), NCREIF vía AgIS Capital, Universidad de Kentucky, Texas Farm Bureau, Scot Consultoria, Incra, Banco Central de Brasil (PTAX), Farmland Uruguay, ABARES, Corte Suprema de Argentina (vía Vanguardia y Rio Times), Chequeado, npj Sustainable Agriculture.
por Juan Lagos